NORME METODOLOGICE - de aplicare a Legii nr. 230/2007


 

 

 

HOTĂRÂRE
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari


 În temeiul art. 108 din Constituţia României, republicată şi al art. 59 al Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,

 Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.

Art. 1. – Se aprobă Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
 Art. 2. - Pe data intrării în vigoare a prezentei hotărâri se abrogă Hotărârea Guvernului nr. 400/ 2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 08 mai 2003, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi orice alte dispoziţii contrare.

                PRIM-MINISTRU
CĂLIN POPESCU – TĂRICEANU

 

ANEXĂ

 

N O R M E  M E T O D O L O G I C E


de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

   
CAPITOLUL I

Dispoziţii generale

Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea clădirilor - blocuri de locuinţe - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi de gestiune asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Art. 2. - (1) În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se constituie în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.
(2) Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.
(3)  Pentru promovarea  valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept, pentru reprezentare la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot constitui în federaţii, uniuni, ligi  ale asociaţiilor de proprietari din municipii  şi oraşe, judeţ, respectiv la nivel naţional.

Art. 3. - (1) Proprietarii din asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost transformate în asociaţii de proprietari vor lua măsuri pentru constituirea în asociaţii de proprietari în conformitate cu prezentele norme, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007. 
 (2) În prezentul act normativ se utilizează definiţiile de la art. 3 din Legea nr. 230/2007.

 

CAPITOLUL II

Înfiinţarea, organizarea, funcţionarea şi administrarea asociaţiei de proprietari

Art. 4. - Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5, alin. (1) din Legea 230/2007.

Art. 5. - (1) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată, potrivit art. 5, alin. (2) din Legea nr. 230/2007.
(2) Asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări. Dacă va fi necesar, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi, cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare independentă a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări, precum şi pentru realizarea branşamentelor.

Art. 6. - (1) Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.
(5) Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei întâlniri, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi.
(6) În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli;
d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
  e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări.
i)adoptarea unui regulament de ordine interioara şi de organizare şi funcţionare.

Art. 7. - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.
(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6 alin. (3) sau (4), după caz.
(3) În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.

Art. 8. - (1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere, procesul-verbal al adunării generale de constituire şi cu avizele prevăzute la art. 5, alin. 3 se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.
(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor, titulari de contracte ai apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie;
c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;
d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
e) suprafaţa utilă a tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie;
f) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.
(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.

Art. 9. - Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile prevăzute la art. 7 se face la cererea acestora,  fără alte formalităţi. Viitorul proprietar din  condominiu va solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere fara alte formalitati.

Art. 10. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului şi a acordului de asociere este necesar acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.
  
Art. 11. - După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat sau orice alt document legal acordat la înfiinţare şi codul fiscal al asociaţiei. Actele care emană de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.

Art. 12. - Proprietarii membri ai asociaţiei pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a) să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
b)  să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari şi capacitatea deplină de exerciţiu.
c) să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
d) să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile;
e) să folosească părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite;
f) să îşi închirieze proprietatea, fapt care nu îl scuteşte de drepturile şi responsabilităţile legate de asociaţia de proprietari.

B. Obligaţii:
a) să menţină în bune conditii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu;
b) să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din Statutul asociaţiei de proprietari. Sa accepte, fara preaviz, accesul in apartament pentru inspectia instalatiilor interioare de contorizare a apei si energiei termice. In caz de refuz, apartamentul respectiv va fi considerat necontorizat. Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va lua toate măsurile pentru aducerea la starea iniţială dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii proporţional cu cota indiviză.
c) să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
d) să ia măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică şi măsuri privind creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale şi să achite cota-parte a costurilor aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii asociaţia de proprietari au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, dacă se prevede în legile speciale.
e) să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu.
f) la vinderea proprietăţii să transmită toate obligaţiile către cumpărător, inclusiv cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei precum şi orice alte informaţii relevante legate de sau având consecinţe asupra drepturilor  şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este cumpărată. Cumpărătorul acceptă toate obligaţiile vânzătorului; în mod deosebit, cumpărătorul trebuie să cunoască şi să respecte statutul şi acordul de asociere  ale asociaţiei;
g) la cumpărarea proprietăţii să depună în copie xerox, la asociaţie, actul de proprietate.
h) modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi făcută numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat adunarea generala va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat

Art. 13. - (1) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii, părţile comune de construcţii/instalaţii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.
(3) Zidurile din apartamente, dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea asociaţiei. Zidurile din apartamente, dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.
(4) Orice modificare a proprietăţii individuale se va aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnică a Construcţiei, prin depunerea în copie xerox a actelor de autorizare, proces-verbal recepţie, schiţe etc.
(5) Unităţile care au administrat clădirile şi sunt deţinătoare a cărţii construcţiei au obligaţia de a o preda asociaţiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai există să o reconstituie pe cheltuială proprie.

Art. 14. - În cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum şi plata daunelor, potrivit art. 18 din Legea nr. 230/2007.

Art. 15. - (1) Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept.
(3) În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.
(4) Prevederile alin. (1)-(3) se aplică actelor de înstrăinare a proprietăţii tuturor proprietarilor, indiferent dacă sunt sau nu membri ai asociaţiei de proprietari.
(5) Proprietarii au obligaţia de a informa în termen de 10 zile asociaţia despre finalizarea înstrănării apartamentului, respectiv cu date şi clauze din noul contract pe cheltuiala noului proprietar.

Art. 16. - (1) Asociaţia de proprietari adoptă hotărâri în adunarea generală, care va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, potrivit art. 23 din Legea nr. 230/2007, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai  asociaţiei de proprietari.
(2) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(3) Toţi proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal convocator asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 7 zile înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
(4) Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri cu majoritatea simplă a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari prezenţi sau reprezentaţi legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocarii si reconvocarii este afisul de la avizier si tabelul nominal convocator cu semnaturi.
(5) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului, inclusiv cele de reabilitare termică şi/sau cele de consolidare sunt obligatorii pentru toţi proprietarii din condominiu indiferent dacă sunt sau nu  membri ai asociaţiei de proprietari.
(6) Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică bugetele de venituri şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii cu obligatia sa fie anuntata asupra hotararilor;
e) stabileşte numărul de membri şi perioada de mandat a comitetului executiv şi  a comisiei de conzori, precum şi atribuţiile şi remuneraţiile acestora;
f) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.
(7) Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru fiecare din proprietăţile sale din condominiu;
b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;
c) proprietarul poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
d) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai mulţi membri absenţi, dacă prezintă împuternicire semnată de către proprietarii în numele cărora votează;
e) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv.

Art. 17. - În aplicarea art. 25, alin. (1) din Legea nr. 230/2007, se consideră că pentru fiecare apartament deţinut din condominiu, proprietarul are drept la câte un vot.

Art. 18. - (1) Hotărârile adunărilor generale vor fi luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată.
(2) În situaţii excepţionale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.
(3) Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.

Art. 19. - Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

Art. 20. - (1) Comitetul executiv, format  dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, presedintele asociatiei si comisia de cenzori sau cenzorul, reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi funcţionarea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Presedintele ales este si presedinte al comitetului executiv.
(2) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune în conformitate actelor normative în vigoare;
e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
g) pentru scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari, angajează şi demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice / juridice;
h) îşi asumă obligaţii, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
p) aprobă lunar lista de plată cu cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari;
r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună;
s) analizează problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari, luand masuri pentru rezolvarea lor;
(3) Şedinţele comitetului executiv se desfăşoară lunar si sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv şi se afişează la avizier.
(5) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.
(6) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin si adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor, remuneratiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contractat pe baza de conventie civila de prestari servicii, in limita bugetului aprobat de adunarea generală.
(7) Angajează sau demite personalul, încheie sau  reziliază contracte în ceea ce priveşte activitatea de administrare, întreţinere şi funcţionare a clădirii, a părţilor comune de construcţii/ instalaţiilor precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei de proprietari (administrator, contabil, casier, îngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.).
Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate prevederile legislaţiei specifice în vigoare.
(8) Comitetul executiv decide şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor, potrivit art. 35, alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(9) Comitetul executiv preia toate obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 23 pe perioada cât asociaţia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.
(10) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

Art. 21. - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul care obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale. Presedintele trebuie sa fie titular de contract al apartamentului si membru al asociatiei de propietari, sa locuiasca in condominiu si sa aiba capacitate deplina de activitate.
(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia.
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(4) Preşedintele urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor şi punerea în aplicare a hotărârilor comitetului executiv.
(5) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.
(6) Ştampila asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedinte sau de vicepreşedinte în condiţiile alin. (5);
(7) In cazul imposibilitatii de exercitare a activitatilor de catre presedinte, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi, urmind ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie organizata o adunare generala, pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele poate fi remunerat, pe bază de contract de mandat, potrivit art.32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi cheltuieli aprobat prin hotărârea adunării generale, tinand cont de reglementarile din Codul Fiscal.
 (9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce îi revin, preşedintele asociaţiei de proprietari răspunde personal în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

Art. 22. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri şi trebuie să aibă cel puţin studii medii.
(3) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii, potrivit art. 21 din Legea nr. 230/2007.
(4) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
(5) Cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(6) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau în solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
(7) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(8) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă aplică Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ şi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(9) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă aplică prevederile Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii în partidă simplă de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(10) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit ordinului ministrului economiei şi finanţelor, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă vor depune bilanţ contabil conform prevederilor legale.

Art. 23. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează sau contractează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea activităţii de administrare a condominiului.
   - să nu aibă cazier fiscal.

(4) Administratorul, persoană fizică, trebuie atestat de către compartimentele specializate, din cadrul consiliilor locale.
(5) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari ai clădirii pe care urmează să o administreze.
(6) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv în condiţiile legilor şi actelor normative în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/ prestatorii  de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii.
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
(7) Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(8) Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul de casă, registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.
(9) Casierul răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier.
(10) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare., potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007.

Art. 24. - Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
 
Art. 25. - Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile art. 41 din Legea nr. 230/2007.

Art. 26. - Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Art. 27. - Pentru lucrări majore cu privire la exploatarea, întreţinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, asociaţia de proprietari poate angaja, în numele proprietarilor şi cu semnătura lor individuală, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

Art. 28. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comună, asociaţia de proprietari, în numele şi cu acordul scris al proprietarilor asociaţi, poate încheia poliţe de asigurare în condiţiile legilor şi actelor normative specifice asigurărilor.

Art. 29. - (1) În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente asociaţia de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată.
Pentru încasarea fondului de rulment casierul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă personalizată separată.
(3) În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment încasat se poate restituie în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel, precum şi în situaţiile în care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaţia de proprietari va constitui un fond pentru repararea părţilor comune de construcţii/instalaţii, cu perioadă de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.

Art. 30. - (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de comitatul executiv al asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de art. 49, alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
(3) Daca tertii impun penalitati asociatiei pentru intirzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a)restantierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor. Neplata la timp a cotelor de intretinere poate duce la imposibilitatea platii la timp a facturilor si deci la calcularea de penalitati de intirziere;
b)persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen, acest lucru ducand la calcularea de penalitati de intirziere.

Art. 31. - Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii, proprietate a membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, în cazul în care creanţa reprezintă o restanţă de cel puţin 3 luni. Acest privilegiu operează după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

Art. 32. - Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi la art. 55 şi următoarele din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară.

Art. 33. - Privilegiul înscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se întinde şi asupra bunurilor mobile ale acestuia.

Art. 34. - (1) În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Cererea se adresează biroului de carte funciară al judecătoriei în a cărei circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, numele, prenumele şi domiciliul debitorului, suma datorată pentru care se solicită înscrierea privilegiului, precum şi individualizarea imobilului asupra căruia urmează să se înscrie privilegiul, prin menţionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, în două exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(4) Cererea, precum şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari.

Art. 35. - Cererea poate fi depusă de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de o altă persoană împuternicită de acesta, care va ataşa procura, împuternicirea avocaţială sau delegaţia de jurisconsult.

Art. 36. - Privilegiul este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate.

Art. 37. - Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a altei persoane împuternicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitanţei sau a altui înscris prin care asociaţia de proprietari confirmă plata sumei datorate.

Art. 38. - Executarea silită se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ori a unui alt înscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.

CAPITOLUL III

Repartizarea cheltuielilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor

Art. 39. - (1) Anul fiscal al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic.  
(2) Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli., suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizării şi funcţionării acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii si reabilitare termica anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaţia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancară, în condiţiile legii. Deschiderea conturilor se vor face pe numele asociatiei, nu pe numele unui membru al asociatiei.

Art. 40. – (1) Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator, de un membru al comisiei de cenzori şi se aprobă de preşedinte prin semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei. Persoanele semnatare care certifică şi răspund de corectitudinea listei de plată.
(3) Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii.

Art. 41. – Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:
A. cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;
B. cheltuieli pe consumuri individuale;
C. cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;
D. cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
E. cheltuieli pe consumatori tehnici;
F. cheltuieli de altă natură.

Art. 42. - (1) Asociaţiile de proprietari constituite în condominii cu mai multe scări, pot să-şi monteze contoare  de apă pe fiecare scară în parte pentru defalcarea consumului. Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scară. Diferenţele faţă de consumul înregistrat de contorul de branşament se repartizează fiecărei scări proporţional cu consumul realizat. Consumurile înregistrate de contoarele montate în aval de contorul de branşament, nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului şi nu determină obligaţii furnizorului serviciului respectiv.
 (2) Asociaţiile de proprietari cărora li se facturează consumul în sistem pauşal, au obligaţia să declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar şi ştampila asociaţiei de proprietari, pe propria răspundere, numărul mediu de persoane.
 (3) Asociaţiile de proprietari care au în componenţă cel puţin 2 scări sau tronsoane de clădire dotate cu contor de branşament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa caldă şi/sau energia termică pentru încălzirea apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă pe scări sau tronsoane de clădire funcţie de indicaţiile contoarelor de branşament. După această repartizare pentru lista de plată aferentă fiecărei scări sau tronson de clădire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament şi spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se face conform prevederilor de la art. 41, pct. A, B şi C.   

A. Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane

 Art. 43. - Cheltuielile care sunt determinate de numărul locatarilor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare pro