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Art. 2. - Pe data intrrii n vigoare a prezentei hotrri se abrog Hotrrea Guvernului nr. 400/ 2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea _i funccionarea asociaciilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 311 din 08 mai 2003, cu modificrile _i completrile ulterioare, precum _i orice alte dispozicii contrare. PRIM-MINISTRU CLIN POPESCU  TRICEANU Bucure_ti, ................. Nr............................. ANEX N O R M E M E T O D O L O G I C E de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiincarea, organizarea _i funccionarea asociaciilor de proprietari CAPITOLUL I Dispozicii generale Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozicie asociaciilor de proprietari _i autoritcilor administraciei publice centrale _i locale a cadrului general pentru nfiincarea, organizarea _i funccionarea asociaciilor de proprietari, exploatarea _i administrarea cldirilor - blocuri de locuince - condominii, precum _i exercitarea controlului financiar-contabil _i de gestiune asupra activitcii asociaciilor de proprietari n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind nfiincarea organizarea _i funccionarea asociaciilor de proprietari. Art. 2. - (1) n scopul reprezentrii _i suscinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuie_te un condominiu, proprietarii locuincelor _i ai spaciilor cu alt destinacie dect cea de locuinc se pot constitui n asociacii de proprietari. (2) Asociacia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare _i de reprezentare a intereselor comune a majoritcii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, nonprofit, nfiincat n condiciile prevzute de lege. (3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraciei _i statului de drept, pentru reprezentare la nivel local _i nacional, asociaciile de proprietari se pot asocia n federacii, uniuni, ligi ale asociaciilor de proprietari din municipii, ora_e sau judece, respectiv la nivel nacional, n condiciile prevzute de lege. Art. 3. - Proprietarii din asociaciile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate n condiciile legii _i care nu s-au organizat n asociacii de proprietari vor lua msurile prevzute de prezentele norme pentru constituirea n asociacii de proprietari, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007. CAPITOLUL II nfiincarea, organizarea, funccionarea _i administrarea asociaciei de proprietari Art. 4. - Asociacia de proprietari se nfiinceaz prin acordul scris a cel pucin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc, din cadrul aceluia_i condominiu cu cel pucin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere, potrivit art. 5, alin. (1) din Legea 230/2007. Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va concine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele _i prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria _i numrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimrii voincei de asociere _i semntura. Art. 5. - (1) n cldirile de locuince cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociacii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiciile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. (2) Asociaciile de proprietari nfiincate pe scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrrea adunrii generale _i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prcilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociacie de proprietari _i cu privire la obligaciile _i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor. (3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz _i raporturile cu celelalte asociacii de proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a consumurilor _i repartizarea cheltuielilor comune, precum _i modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac va fi necesar, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaci, cu privire la posibilitcile tehnice de furnizare independent a utilitcilor pe tronsoane sau pe scri, precum _i pentru realizarea bran_amentelor. Art. 6. - (1) Anterior adunrii de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiincarea asociaciei de proprietari sau la transformarea asociaciei de locatari n asociacie de proprietari. Totodat vor hotr _i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere _i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora _i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toci cei prezenci. (2) Cu cel pucin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoac prin afi_are ntr-un loc vizibil. (3) Adunarea de constituire a asociaciei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007. (4) Acordul privind nfiincarea asociaciei de proprietari se ia cu votul a cel pucin jumtate plus unu din numrul proprietarilor locuincelor _i ai spaciilor cu alt destinacie dect cea de locuinc din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz. (5) Dac nu este ntrunit cvorumul, o nou convocare va avea loc dup cel pucin 5 zile de la data primei convocri, n condiciile prevzute la alin. (1). n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel pucin 5 zile de la data celei de-a doua. Dup a treia convocare a adunrii generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condicia exprimrii voincei de asociere, consemnat n tabelul anex la acordul de asociere, a cel pucin jumtate plus unu din numrul proprietarilor. (6) n adunarea de constituire se prezint _i se adopt statutul asociaciei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la: a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funccionare ale asociaciei de proprietari; b) scopul _i obiectul de activitate ale asociaciei de proprietari; c) mijloace materiale _i bne_ti de care poate dispune asociacia de proprietari; structura veniturilor _i cheltuielilor; d) membrii asociaciei de proprietari, drepturile _i obligaciile acestora; e) structura organizatoric, modul de funccionare, managementul asociaciei de proprietari; f) repartizarea cheltuielilor asociaciei de proprietari; g) condiciile n care se dizolv asociacia de proprietari; h) dispozicii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relacii contractuale, penalizri. i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaciu de administrare special amenajat unde se va putea desfasura serviciul de administrare si pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei. Art. 7. - - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaciei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-verbal al adunrii generale de constituire ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toci proprietarii care _i-au dat consimcmntul. (2) Proprietarii _i dau consimcmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor absenci consimcmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6. (3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna se va consemna c acesta _i-a dat consimcmntul _i se face menciune despre cauza acestei imposibilitci. Art. 8. - (1) Cererea pentru dobndirea personalitcii juridice a asociaciei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere _i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun _i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (2) Statutul _i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007. (3) Acordul de asociere trebuie s concin: a) adresa _i individualizarea proprietcii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele _i prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietcii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc, suprafaca terenului aferent cldirii; d) enumerarea _i descrierea prcilor aflate n proprietate comun; e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. (4) Asociacia de proprietari dobnde_te personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre pre_edintele judectoriei n a crei circumscripcie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prcilor _i este executorie. (6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prcilor. Art. 9. - nscrierea ulterioar n asociacia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenci la adunarea general de constituire _i care nu _i-au dat consimcmntul n condiciile prevzute la art. 7 se face la cererea scris a acestora, fr alte formalitci. Viitorul proprietar din condominiu solicit s devin membru al asociaciei de proprietari prin semnarea unui act adicional la acordul de asociere fr alte formalitci. Art. 10. - nscrierea n cartea funciar a proprietcii individuale _i a condominiului se face potrivit dispoziciilor legale n materie. Art. 11. - Dup nfiincarea asociaciei de proprietari aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului, ncheierea judectorului delegat sau orice alt document legal acordat la nfiincare _i codul de identificare fiscal al asociaciei. Actele care eman de la asociaciile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare. Art. 12. - Proprietarii membri ai asociaciei pe lng drepturile _i ndatoririle prevzute n Statutul asociaciei de proprietari, au _i urmtoarele drepturi _i obligacii: A. Drepturi: a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaciei de proprietari. b) s _i nscrie candidatura, s candideze, s aleag _i s fie ale_i n structura organizatoric a asociaciei de proprietari, dac au calitatea de membru al asociaciei de proprietari _i capacitatea deplin de exerciciu. c) s cunoasc toate aspectele ce cin de activitatea asociaciei _i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. d) s primeasc explicacii cu privire la calculul cotei de contribucie la cheltuielile asociaciei de proprietari _i, eventual, s o conteste pre_edintelui asociaciei de proprietari, n termen de 10 zile de la afi_area listei de plat. Pre_edintele asociaciei de proprietari este obligat s rspund la contestacie n termen de 7 zile; e) s foloseasc prcile comune de construccii _i instalacii ale condominiului conform destinaciei pentru care au fost construite; f) s _i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor _i ndeplinirea responsabilitcilor legate de asociacia de proprietari B. Obligacii: a) s mencin n bune conditii proprietatea individual, apartamentul sau spaciul cu alt destinacie dect aceea de locuinc, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual al celorlalci proprietari din condominiu; b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaciul su, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaciei, atunci cnd este necesar _i justificat s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaciu. Fac excepcie cazurile de urgenc, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform prevederilor din statutul asociaciei de proprietari. c) s contribuie la constituirea mijloacelor bne_ti _i materiale ale asociaciei de proprietari _i s achite n termenul stabilit cota de contribucie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaciei de proprietari; d) s ia msuri, n cadrul asociaciei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic precum _i pentru cre_terea performancei energetice a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale _i s achite cota-parte a costurilor aferente. Indiferent de natura intervenciilor, se va avea n vedere mencinerea aspectului armonios _i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligacia de a lua de urgenc msuri pentru consolidare, conform prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparacii, intervencii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii; e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparacii, dac proprietarul unui apartament ori spaciu sau oricare alt persoan care accioneaz n numele su provoac daune oricrei prci din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaciu; f) la nstrinarea proprietcii s transmit toate obligaciile ctre dobnditor, inclusiv cu privire la sumele de plat ctre asociacia de proprietari existente la data tranzacciei precum _i orice alte informacii relevante sau avnd consecince asupra drepturilor _i obligaciilor privitoare la proprietatea care este nstrinat. g) la dobndirea proprietcii s depun n copie, la asociacie, actul de proprietate; h) s modifice instalaciile de distribucie a utilitcilor n interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai n condiciile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitcii, n care se arat efectele modificrii instalaciei respective. Pe baza acestui referat comitetul executiv va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice _i a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mencionat. i) nu pot ocupa funccii n comitetul executiv _i comisia de cenzori membri n grad de rudenie pn la gradul 4 inclusiv. Art. 13. - (1) Proprietarul poate aduce mbuntciri sau modificri proprietcii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprietci individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinacia proprietcii comune fr a obcine mai nti acceptul din partea asociaciei de proprietari. (3) Orice modificare a proprietcii individuale se va aduce la cuno_tinca asociaciei pentru nscrierea n Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnic a Construcciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare, proces-verbal recepcie, schice. (4) Unitcile care au administrat cldirile _i sunt decintoare a crcii construcciei au obligacia de a o preda asociaciilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exist s o reconstituie pe cheltuial proprie. Art. 14. - (1) Proprietarii membri ai asociaciei de proprietari se ntrunesc n adunri generale ordinare sau extraordinare. (2) Adunarea general ordinar are loc cel pucin o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se asigur de pre_edintele sau de comitetul executiv al asociaciei de proprietari. (3) Pentru situacii speciale sau de maxim urgenc, adunrile generale extraordinare ale asociaciei de proprietari pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel pucin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaciei de proprietari. (4) Proprietarii trebuie anuncaci, prin afi_are la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra datei adunrii generale a asociaciei de proprietari cu cel pucin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. (5) Adunarea general a asociaciei de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaciei de proprietari sunt prezenci personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat _i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea reconvocat, dac exist dovada c toci membrii asociaciei de proprietari au fost convocaci, hotrrile pot fi adoptate prin votul majoritcii membrilor prezenci. Dovada convocarii si reconvocarii constituie afi_ul de la avizier _i tabelul nominal convocator cu semnaturi. Art. 15. - Adunarea general asociaciei de proprietari are urmtoarele atribucii: a) alege _i revoc din funccie pre_edintele, membrii comitetului executiv _i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaciei de proprietari; b) adopt, modific sau revoc hotrri; c) adopt _i modific bugetul de venituri _i cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de pre_edintele asociaciei de proprietari pentru angajarea _i eliberarea din funccie a persoanei care ocup funccia de administrator imobile sau a altor angajaci ori prestatori, n scopul administrrii _i bunei funccionri a cldirii; e) exercit alte atribucii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaci. Art. 16. - (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezint asociacia de proprietari n administrarea _i funccionarea cldirii, cu excepcia atribuciilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietcile individuale, apartamente sau spacii cu alt destinacie dect cea de locuinc. Presedintele asociaciei de proprietari este _i presedinte al comitetului executiv. Art. 17 - (1) Comitetul executiv al asociaciei de proprietari are urmtoarele atribucii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale _i urmre_te respectarea prevederilor legale, a statutului _i a acordului de asociere ale asociaciei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale _i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului _i a acordului de asociere, precum _i alte decizii ce privesc activitatea din asociacia de proprietari; c) ntocme_te proiectul bugetului de venituri _i cheltuieli _i pregte_te desf_urarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntrecinerea, repararea, nlocuirea _i modificarea prcilor proprietcii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietcii comune n conformitate cu actele normative n vigoare; e) ntocme_te sau propune planuri de msuri _i activitci, conform cu responsabilitcile ce le revin, _i urmre_te realizarea lor; f) supravegheaz desf_urarea tuturor activitcilor din cadrul asociaciei de proprietari, n mod special situacia ncasrilor _i plcilor lunare; g) pentru realizarea scopului _i activitcilor asociaciei de proprietari, angajeaz _i demite personalul necesar, ncheie _i reziliaz contracte cu persoane fizice / juridice; h) _i asum obligacii, n nume asociaciei sau n numele proprietarilor membri ai asociaciei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniciaz sau apr n procese, n numele asociaciei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaciei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabile_te sistemul propriu de penalizri ale asociaciei de proprietari pentru restancele afi_ate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaciei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaciei de proprietari; l) asigur completarea la zi a crcii tehnice a construcciei; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construcciei, pe toat durata de existenc a acesteia; n) gestioneaz situaciile excepcionale _i de criz; o) exercit alte atribucii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. p) aprob lunar lista cu cotele de contribucie la plata cheltuielilor asociaciei de proprietari, conform hotrrii adunrii generale; r) stabile_te cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n cldire _i pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabile_te perioada pentru care proprietarii, respectiv chiria_ii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan _i care trebuie s fie de cel pucin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale; s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaciei de proprietari _i ia msuri pentru rezolvarea acestora, conform hotrrii adunrii generale; _) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se efectueaz reparacii la prcile comune, urmnd ca sumele aferente reparaciilor respective s fie suportate de toci proprietarii proporcional cu cota indiviz. (2) ^edincele comitetului executiv se desf_oar lunar si sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezenci. ^edincele comitetului executiv pot fi convocate de pre_edintele asociaciei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv _i se afi_eaz la avizier. (4) Dup aprobarea bugetului de venituri _i cheltuieli comitetul executiv va urmri derularea acestuia n condiciile legii. (5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuciilor ce i revin si adopt decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaciilor, remuneratiilor _i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc sau conventie civila de prestari servicii, in limita bugetului aprobat de adunarea general. (6) Angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce prive_te activitatea de administrare _i ntrecinere a cldirii, a prcilor comune de construccii/ instalaciilor precum _i pentru alte activitci conforme cu scopul asociaciei de proprietari (administrator, contabil, casier, ngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.). Angajarea personalului necesar asociaciei de proprietari se face de ctre comitetul executiv, reprezentat de pre_edinte, n conformitate prevederile legislaciei specifice n vigoare. (7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bne_ti membrilor asociaciei de proprietari care desf_oar activitci lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri _i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 35, alin. (5) din Legea nr. 230/2007. (8) Comitetul executiv preia toate obligaciile _i rspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada ct asociacia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze. (9) Pentru nendeplinirea atribuciilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv pre_edintele asociaciei de proprietari, rspund personal sau solidar, dup caz, n faca legii _i a proprietarilor, pentru daunele _i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. Art. 18. - (1) Pre_edintele asociaciei de proprietari este fie candidatul care a obcinut cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinca sa _i a majoritcii proprietarilor din cadrul adunrii generale. (2) Pre_edintele asociaciei de proprietari reprezint asociacia n derularea contractelor angajate de aceasta _i _i asum obligacii n numele acesteia. (3) Pre_edintele asociaciei de proprietari reprezint asociacia n relaciile cu tercii, inclusiv n acciunile iniciate de asociacie mpotriva unui proprietar care nu _i-a ndeplinit obligaciile fac de asociacie sau n procesele iniciate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (4) Pre_edintele urmre_te ndeplinirea obligaciilor cetcene_ti ce revin proprietarilor _i punerea n aplicare a deciziilor comitetului executiv. (5) Pre_edintele asociaciei de proprietari pstreaz _i urmre_te cinerea la zi a crcii tehnice a construcciei, precum _i celelalte documente privitoare la activitatea asociaciei de proprietari. (6) ^tampila asociaciei de proprietari se pstreaz _i se folose_te numai de ctre pre_edinte sau de vicepre_edinte; (7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte numit de pre_edintele asociaciei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmnd ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie organizata o adunare generala, pentru a alege un nou presedinte. (8) Presedintele poate fi remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit art.32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de venituri _i cheltuieli aprobat prin hotrrea adunrii generale, potrivit prevederilor Codului Fiscal. Art. 19. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmre_te _i asigur respectarea legalitcii n administrarea bunurilor materiale _i a fondurilor financiare ale asociaciei de proprietari. (2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, ace_tia trebuie s aib cel pucin studii medii. (3) Dac dintre membrii asociaciei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea general va mandata comitetul executiv pentru angajarea sau contractarea unui cenzor din afara asociaciei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convencie de prestri de servicii. (4) Cenzorii ale_i ai asociaciei de proprietari pot fi remuneraci pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri _i cheltuieli. (5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaciei de proprietari poate fi remunerat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri _i cheltuieli. (6) Pentru nendeplinirea atribuciilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaciei de proprietari rspund personal sau solidar, n faca legii _i a proprietarilor, pentru daunele _i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. Art. 20. - Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaciei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribucii: a) verific legalitatea actelor _i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor _i regulamentelor; b) verific execucia bugetului de venituri _i cheltuieli; c) verific gestiunea financiar-contabil; d) cel pucin o dat pe an, ntocme_te _i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitcii sale _i asupra gestiunii asociaciei de proprietari, propunnd msuri. Art. 21. - (1) Asociaciile de proprietari au obligacia s organizeze _i s conduc contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitcii nr. 82/1991, republicat, cu modificrile ulterioare, n partid dubl sau n partid simpl, prin opciune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaciei de proprietari. (2) Asociaciile de proprietari organizeaz _i conduc contabilitatea n conformitate cu reglementrile contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial aprobate prin ordin al ministrului economiei _i financelor. (3) Asociaciile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitcii n partid simpl vor depune la compartimentele specializate n sprijinirea _i ndrumarea asociaciilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situacia soldurilor elementelor de activ _i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei _i financelor, pn la data de 1 martie pentru situacia la 31 decembrie _i pn la data de 1 septembrie pentru situacia la 30 iunie. Asociaciile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitcii n partid dubl vor depune bilanc contabil, conform prevederilor legale. Art. 22. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activitci de administrare tehnic, de contabilitate _i casierie. (2) Asociacia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funccia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate _i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntrecinerii, investiciilor _i reparaciilor asupra proprietcii comune. (3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritcile administraciei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condicii: - s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaciilor de proprietari ori care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract; - s aib angajate persoane atestate n condiciile prezentelor norme; - s demonstreze c au bonitate financiar. (4) Administratorii trebuie s prezinte garancii morale, materiale _i profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaciei de proprietari ai cldirii pe care urmeaz s o administreze. (5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin: a) prestarea serviciilor conform atribuciilor, obligaciilor _i responsabilitcilor atribuite de comitetul executiv, n condiciile legislaciei n vigoare; b) gestionarea bunurilor materiale _i a fondurilor bne_ti dac nu are angajat un casier; c) efectuarea formalitcilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii/ prestatorii de servicii pentru exploatarea _i ntrecinerea cldirii, derularea _i urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoa_terii _i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaciilor cetcene_ti ce revin proprietarilor n raport cu autoritcile publice. Obligaciile cetcene_ti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general; f) ndeplinirea oricror alte obligacii expres prevzute de lege, precum _i cele stabilite prin contractul ncheiat cu asociacia de proprietari. (6) Contabilul rspunde de organizarea _i conducerea contabilitcii, n condiciile legii. La asociaciile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitcii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula _i funccia de contabil. (7) Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul de cas, registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenca fondului de reparacii, registrul pentru evidenca fondului de rulment, registrul pentru evidenca sumelor speciale, registrul pentru evidenca fondului de penalizri precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor. (8) n situacia n care asociacia de proprietari angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea operaciunilor de ncasri _i plci n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaciunilor de cas. La asociaciile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitcii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula _i funccia de casier. Pentru ncasrile n numerar asociacia de proprietari are obligacia s emit chitance care vor cuprinde obligatoriu urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei serii, care identific chitanca n mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa _i codul de nregistrare fiscal ale asociaciei de proprietari pentru care se emite chitanca. (9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, cinnd seama de prec, durat de execucie _i calitate, supune spre analiz, seleccie de oferte _i aprobare comitetului executiv al asociaciei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerincele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaciei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plat. Art. 23.  Spaciile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre terci, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritcii proprietarilor membri ai asociaciei _i al proprietarilor direct afectaci de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosinc sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007. Art. 24. - (1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru plci curente asociacia, de proprietari stabile_te cuantumul _i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociacia de proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaciei, iar n cazurile asociaciilor de proprietari nou-nfiincate, prin constatarea _i nsu_irea experiencei n domeniu a unor asociacii de proprietari echivalente ca mrime. (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaciei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afi_ate pe lista de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment casierul asociaciei de proprietari elibereaz chitanc personalizat separat. (3) n situaciile n care prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul chiria_ul se oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuie_te, acesta va participa _i la formarea fondului de rulment. (4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaciile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosincei locuincei nu se stipuleaz altfel, precum _i n situaciile n care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului. (5) Asociacia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prcilor de construccii/instalacii, aflate n proprietate comun, fond cu perioad de folosire limitat, fond care va fi depus n contul asociaciei de proprietari _i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaciei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri _i cheltuieli. (6) Veniturile obcinute de asociacia de proprietari din activitci economice sau din alte activitci desf_urate se constituie ca fond special _i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntcirea confortului _i eficiencei condominiumului, pentru ntrecinerea _i repararea proprietcii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind _i cele obcinute din nchirierea unor spacii aflate n proprietate comun indiviz, a spaciilor pentru instalarea de reclame _i serviciului de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum _i alte venituri obcinute din orice surs, n condiciile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaciei de proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment _i nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitci. Acest fond va fi depus n contul asociaciei de proprietari _i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaciei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri _i cheltuieli. Art. 25. - (1) Cotele de contribucie la cheltuielile asociaciei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de ace_tia, dup caz, n termen de maximum 20 zile de la data afi_rii listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utilitci, administratorii au obligacia de a afi_a lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin po_t, certificat prin nscrisul de pe _tampila po_tei, sau de la data confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociacia de proprietari poate calcula _i percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n condiciile stabilite _i aprobate de comitetul executiv al asociaciei de proprietari, n limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate dep_i suma cotei restante la care s-a aplicat. (2) Sumele rezultate din aplicarea penalitcilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penalitci al asociaciei de proprietari _i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaciei de proprietari de ctre terci _i pentru cheltuieli de reparacii ale proprietcii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ. (3) Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru intirzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la: restancierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor. Neplata la timp a cotelor de intretinere poate duce la imposibilitatea platii la timp a facturilor si deci la calcularea de penalitati de intirziere; persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen, acest lucru conducand la calcularea de penalitati de intirziere. Art. 26. - Asociacia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor _i a altor spacii proprietci individuale ale proprietarilor din condominiu, precum _i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribucie la cheltuielile asociaciei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. Art. 27. - Privilegiul imobiliar se intabuleaz n partea a III-a a Crcii funciare, conform procedurii publicitcii imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului _i a publicitcii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile _i completrile ulterioare, _i n Regulamentul de organizare _i funccionare a birourilor de cadastru _i publicitate imobiliar aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Agenciei Nacionale de Cadastru _i Publicitate Imobiliar, cu modificrile _i completrile ulterioare. Art. 28. - (1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea pre_edintelui asociaciei de proprietari. (2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru _i publicitate imobiliar n a crui circumscripcie este situat imobilul _i va cuprinde numele, prenumele/denumirea _i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msura s justifice cererea, localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului _i numrul de carte funciar, dup caz. (3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit nscrierea privilegiului, se va face menciune despre aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris n vechile registre de publicitate imobiliar n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea cadastrului _i a publicitcii imobiliare nr. 7/1996, republicat. (4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de plat a cotelor de contribucie, din care rezult suma datorat. (5) Cererea _i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta _tampila asociaciei de proprietari _i, dup caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a pre_edintelui asociaciei, cu precizarea numelui _i prenumelui acestora. Art. 29. - Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlalci creditori numai de la data ndeplinirii formalitcilor de publicitate imobiliar. Art. 30.  Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea pre_edintelui asociaciei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitancei ori a altui nscris prin care asociacia confirm plata sumei datorate. Art. 31. - Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei hotrri judectore_ti. CAPITOLUL III Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntrecinerea, repararea _i exploatarea condominiilor Art. 32.  (1) Toci proprietarii au obligacia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaciei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribucie ce le revine la cheltuielile asociaciei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociacia de proprietari. (2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaciilor financiare pe fiecare proprietate individual revine administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaciei de proprietari a condominiului. Lista de plat se semneaz de administrator, de un membru al comisiei de cenzori _i se aprob de pre_edinte prin semntur _i aplicarea _tampilei asociaciei, _i persoanele semnatare certific _i rspund de corectitudinea listei de plat. (3) Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii. Art. 33. - (1) Asociaciile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri, pot s-_i monteze contoare de ap pe fiecare scar n parte pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferencele fac de consumul nregistrat de contorul de bran_ament se repartizeaz fiecrei scri n cote prci egale, n baza convenciei scrise ntre asociaciile de proprietari nfiincate pe scri sau tronsoane de cldire. Consumurile nregistrate de contoarele montate n aval de contorul de bran_ament, nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului _i nu determin obligacii ale asociaciei de proprietari ctre furnizrul serviciului respectiv. (2) Asociaciile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem pau_al, au obligacia s declare la furnizorii de servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar _i aplicarea _tampilei asociaciei de proprietari, pe propria rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se produce o modificare a acestuia. (3) Asociaciile de proprietari care au n componenc cel pucin 2 scri sau tronsoane de cldire dotate cu contor de bran_ament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald _i/sau energia termic pentru nclzirea apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc pe scri sau tronsoane de cldire funccie de indicaciile contoarelor de bran_ament. Dup aceast repartizare pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau tronson de cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament _i spaciu cu alt destinacie dect aceea de locuinc, se face conform prevederilor de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b _i c. A. Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane Art. 34. - Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu _i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pa baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporcional cu numrul de persoane care locuiesc sau desf_oar activitci n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat _i reprezint cheltuielile asociaciei pentru: ap rece, cald _i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum ; energia electric utilizat pentru funccionarea instalaciilor comune; colectarea de_eurilor menajere, vidanjare. Art. 35. - Prin hotrrea adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funccionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum _i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi, spltorii, usctorii, prin hotrrea adunrii generale, persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum _i la etajul 1 din cldirile fr mezanin, pot s fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funccionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociacia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaciile de la etajele superioare. Art. 36.  (1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii _i spltorii se nregistreaz prin acela_i aparat care msoar _i consumul aferent nclzirii, se stabile_te consumul aferent buctriilor _i spltoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaciei n vigoare. (2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente _i spacii cu alt destinacie dect aceea de locuinc la cldirile cu central termic proprie, asociacia de proprietari poate monta un contor pe instalacia de ap cald astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap cald menajer din condominium. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor care s nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaciei n vigoare. (3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic proprie, n situaciile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin scznd din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald _i buctrii conform prevederilor de la alin. (1) _i (2). Art. 37.  (1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu _i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporcional cu numrul de persoane care locuiesc sau desf_oar activitci n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat _i reprezint cheltuielile asociaciei pentru: ap _i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere _i a hranei; energia electric utilizat pentru funccionarea instalaciilor comune; colectarea de_eurilor menajere; vidanjare. (2) Convencia prevzut are durata nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitcii desf_urat de decintorii mencionaci la alin. (1) _i se actualizeaz periodic n funccie de elementele noi care intervin, n funccie de numrul persoanelor care desf_oar zilnic activitci n spaciul sau apartamentul respectiv, de numrul mediu zilnic de clienci _i de obiectul de activitate. Numrul acestora se stabile_te de decintorul spaciului _i se certific de comitetul executiv al asociaciei de proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaciului respectiv. (3) Convencia precizeaz contribucia proprietarului la cheltuielile asociaciei de proprietari cu privire la consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz _i care sunt determinate de activitatea desf_urat. (4) Convencia completeaz obligaciile proprietarului fac de cheltuielile din cadrul asociaciei de proprietari mencionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b, c, d, e _i f. (5) n situacia n care, la notificarea scris din partea asociaciei de proprietari, proprietarii spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc din condominium refuz ncheierea convenciei sunt aplicabile criteriile stabilite _i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaciei de proprietari prin decizie scris _i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desf_urat din punct de vedere al numrului de persoane angajate _i al numrului de clienci. (6) n situacia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaciei de proprietari refuz ncheierea convenciei este aplicabil criteriul de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a sau b, dup caz,cu obligacia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care desf_oar activitci n spaciul su. Art. 38. - (1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la bran_ament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale pe baz de baremuri pe fiecare tip de consumator n parte. (2) n cazurile n care condominiumul dispune numai de du_uri _i bi comune care deservesc apartamentele/spaciile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/ spaciu. (3) n cazuri, cnd nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prcile comune ale cldirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform cu baremurile stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun _i pentru decintorii de apartamente, cinndu-se seama de consumatorii electrici existenci, iar cheltuielile aferente prcilor de folosinc comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporcional cu numrul de persoane care locuiesc n condominium, conform cu legislacie n vigoare. B. Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale Art. 39.  (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint, cheltuielile asociaciei pentru: ap rece _i canalizare; ap cald menajer; energia termic, combustibilul _i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea apartamentului sau spaciului cu alt destinacie dect aceea de locuinc. (2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz funccie de indexul contoarelor individuale sau funccie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile. Art. 40. - (1) Dac sunt ntrunite condiciile prevzute n actele normative n vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor utilitci se stabile_te prin decizia comitetului executiv al asociaciei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de citire, de calcul _i de repartizare a contravalorii consumurilor respective. (2) Dac toate proprietcile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare a consumurilor, asociacia de proprietari poate stabili modul de plat a cheltuielilor pe baz de convencie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n toate cazurile plata consumurilor proprii nu scute_te nici un proprietar de la plata contribuciei la cheltuielile comune. Art. 41.  (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funccie de indexul repartitoarelor de costuri conform normei tehnice _i metodologiei elaborate de Autoritatea Nacional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitci Publice. (2) n cazul distribuciei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferenca ntre consumul nregistrat de contorul montat la bran_ament _i suma consumurilor nregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezint consum comun _i se repartizeaz proporcional cu cota indiviz. Art. 42. - (1) Asociaciile de proprietari vor evidencia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire _i apa cald menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special care va fi afi_at mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntrecinere. (2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaciile de plat a energiei termice consumate pentru nclzire _i prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, a_a cum rezult din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic, _i separat cuantumul ajutorului social aprobat n conformitate cu Ordonanca de urgenc a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonancei de urgenc a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru nclzirea locuincei precum _i a unor facilitci populaciei pentru plata energiei termice. (3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor menciona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social. C. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funccie de suprafaca util a apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntrecinerea, repararea, exploatarea _i, dup caz, consolidarea prcilor de construccii _i instalacii din condominium aflate n proprietate comun. Prin toci proprietarii din cadrul asociaciei de proprietari se ncelege toci proprietarii apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, membri sau nemembri ai asociaciei de proprietari. Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaciei cu privire la proprietatea comun cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntrecinere, service, reparacii _i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficienc energetic, modernizare la prcile de construccii _i instalacii aflate n_i pe proprietatea comun - astfel cum este descris n cartea tehnic a construcciei _i n acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribucie _i coloanele instalaciilor de ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalacie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a de_eurilor menajere; structura de rezistenc; facade; acoperi_ _i altele asemenea conform prevederilor din acordul de asociere, personalul angajat sau contractat al asociaciei (salarii sau remuneracii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, (salarii sau remuneracii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curcenie etc.); indemnizacii acordate membrilor asociaciei de proprietari ori persoanelor alese (pre_edinte, membri comitet executiv, comisia de cenzori); prime; credite bancare; contracte sau police de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun. (2) Dac facturarea serviciilor publice de utilitci este individual, pentru consumurile de pe spaciile comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociacia de proprietari n condiciile stabilite de comun acord. Art. 45.  Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporcional cu cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funccie de suprafacele utile ale tuturor apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc. Cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul de asociere. Modificrile asupra cotei-prci indivize se consemneaz n acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta. Art. 46.  (1) Suprafaca util a apartamentului sau spaciului cu alt destinacie dect aceea de locuinc _i cota-parte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-cumprare, fi_ei cadastrale, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire _i contractul de schimb sau contractul de donacie _i/sau cele determinate pe baz de msurtori _i nscrise ntr-o documentacie cadastral recepcionat de oficiul de cadastru _i publicitate imobiliar competent. (2) n cazul n care suma cotelor-prci indivize din actele de proprietate, care sunt fracciuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaciu cu alt destinacie dect aceea de locuinc, din cldirea/blocul care constituie condominiumul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaciei de proprietari solicit ntocmirea unei noi documentacii cadastrale, prin punerea la dispozicie a crcii tehnice a imobilului _i cu respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea _i siguranca construcciilor. (3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaca util a apartamentului sau spaciului cu alt destinacie dect aceea de locuinc _i suma suprafecelor utile ale tuturor apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc din condominium. Art. 47. - Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaciu cu alt destinacie dect aceea de locuinc, inclusiv proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaciei de proprietari proporcional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, a_a cum este nscris n acordul de asociere. D. Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari Art. 48. - Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod individual proprietarii, toci sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaciei de proprietari. Art. 49. - Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul _i gestiunea consumurilor individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, de_euri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chirii spacii comune - boxe, casa scrii, holuri, spaciu ghen, teras etc.; gestiunea ajutoarelor bne_ti; gestiunea contractelor cu caracter individual; ntrecinerea interfonului, partea de instalacie din interiorul apartamentului; verificarea metrologic a contoarelor individuale de energie termic, n cazul distribuciei orizontale; reviziile instalacilor interioare de gaze, ap _i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari. Art. 50. - (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz. (2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii _i determin consumuri suplimentare, n condiciile n care nu exist nici o interdiccie legal n acest sens, calculul cotei de contribucie aferent cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremurilor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, funccie de cantitatea consumat. E. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici Art. 51. - Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaciei pentru: nclzirea proprietcilor individuale  apartamente, spacii cu alt destinacie dect aceea de locuinc - (energia termic sub form de cldur; combustibilul _i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneracie fochist _i echipament de lucru; costuri pentru funccionarea instalaciilor de nclzire central). Art. 52. - (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaciile aflate n proprietate comun, _i anume: casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri _i altele asemenea, se repartizeaz proporcional cu cota-parte de proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este nscris n actul de proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor prezentelor norme metodologice. (2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaciilor comune precum _i pentru alocarea, ncasarea _i plata sumelor aferente contractului individual de prestri servicii energetice societatea prestatoare poate ncheia un contract de prestri servicii cu asociacia de proprietari. Valoarea contractului se negociaz ntre prci. (3) Proprietarii apartamentelor _i spaciilor cu alt destinacie dect aceea de locuinc deconectaci de la sistemul de alimentare centralizat cu energie termic al cldirii au obligacia s-_i asigure o alt surs de nclzire. (4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaciu cu alt destinacie dect cea de locuinc modific suprafaca echivalent termic de nclzire din apartamentul sau din spaciul pe care l decine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafecei utile luate n calcul, fr a modifica cota indiviz a apartamentului. Coeficientul se calculeaz conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Nacional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitci Publice, pe baza unui studiu de specialitate. F. Repartizarea cheltuielilor de alt natur Art. 53. - Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b _i c. Art. 54. - Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaciei pentru: lucrrile de ntrecinere, reparacii _i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuince _i n spaciile cu alt destinacie dect aceea de locuinc, n condiciile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv s fie desfiincat sau casat; cutiile po_tale, cheile de la u_a de intrare comun n cldire care se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curcatul co_urilor de fum care se repartizeaz fiecrui proprietar proporcional cu numrul sobelor _i al ma_inilor de gtit racordate la co_urile de fum ale cldirii. Art. 55. - Alte cheltuieli n cadrul asociaciei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele _i normativele avute n vedere la facturarea comun a acestora _i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii. Art. 56. - Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central _i prepararea apei calde menajere asigurat prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaciei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuieli efectuate cu ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funccionarea instalaciilor aferente _i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru _i proteccie pentru fochi_tii care deservesc centralele termice, indemnizaciile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuciile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea curceniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaciei. CAPITOLUL IV Raportul dintre administracia public local _i central _i asociaciile de proprietari Art. 57. - Consiliile locale ale municipiilor, ora_elor, comunelor _i ale sectoarelor municipiului Bucure_ti organizeaz compartimente specializate n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiincarea, organizarea _i funccionarea asociaciilor de proprietari _i pentru realizarea scopurilor _i sarcinilor ce le revin n administrarea imobilelor, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Compartimentele specializate, nfiincate n cadrul autoritcilor administarciei publice locale are n componenc speciali_ti n domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaciei muncii _i a raporturilor de munc. Art. 58. - (1) Persoanele fizice care doresc s obcin calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritcii administraciei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitcilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaciile de proprietari. (3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei. (4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de ctre autoritatea administraciei publice locale care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite condiciile pentru exercitarea acestei activitci. Art. 59. - (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, se realizeaza n conformitate cu prevederile art. 55 de catre organele competente potrivit legislaciei financiar-contabile. (2) Asociatia sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila, cu o persoana fizica sau juridica care are calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara. (3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliului General al Municipiului Bucure_ti si in functie de resursele bugetare proprii, primariile pot incheia parteneriate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioada. CAPITOLUL V Dispozicii tranzitorii _i finale Art. 60.  Pn la elaborarea _i aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termic pentru nclzire _i ap cald menajer, n cazul utilizrii repartitoarelor de costuri, se aplic metodologiile nsu_ite _i aprobate de asociaciile de proprietari. Art. 61. - Prezentele norme intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.     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